Fundacja rodzinna w krótkim czasie stała się jednym z najważniejszych sposobów planowania majątku w Polsce. Jej przepisy łączą bezpieczeństwo z dużą swobodą działania, dzięki czemu zainteresowała zarówno przedsiębiorców, jak i osoby prywatne chcące zadbać o przekazanie swojego dorobku kolejnym pokoleniom. Tak szybki rozwój tej instytucji zwrócił uwagę ustawodawcy, który od 2026 roku planuje wprowadzić istotne zmiany w zasadach jej opodatkowania. Nie będą to drobne poprawki techniczne, lecz regulacje, które w praktyce wpłyną na sposób zarządzania majątkiem w fundacjach. Aby się na nie przygotować, trzeba nie tylko znać nowe przepisy, ale też umieć ocenić, jak przełożą się one na przyszłe działanie i opłacalność całej struktury.

Fundacja rodzinna – Lock-up 36 miesięcy

Jednym z najbardziej znaczących elementów planowanej reformy CIT dla fundacji rodzinnych jest wprowadzenie obowiązkowego okresu karencji w odniesieniu do aktywów wniesionych do fundacji lub nabytych od podmiotów powiązanych. Zgodnie z projektem lock-up 36 miesięcy w fundacji oznacza, że majątek nie będzie mógł zostać zbyty przed upływem trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym został wniesiony lub nabyty. W praktyce oznacza to, że jeżeli fundacja nabędzie nieruchomość w czerwcu 2025 roku, to ewentualna sprzedaż bez dodatkowego obciążenia podatkowego będzie możliwa dopiero od stycznia 2029 roku. W przypadku naruszenia tego okresu transakcja będzie objęta 19-procentowym podatkiem CIT, co diametralnie zmienia sposób planowania działań inwestycyjnych w strukturze fundacji.

Najem nieruchomości – zawężenie zwolnień podatkowych

Drugim filarem planowanych zmian jest istotne ograniczenie zwolnienia z CIT dla przychodów uzyskiwanych przez fundację z najmu. Dyskusja o tym, jak wygląda najem a CIT fundacji, nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ nowe przepisy całkowicie zmieniają dotychczasowe zasady gry. Do tej pory fundacje mogły korzystać ze zwolnienia przy wynajmie różnych typów nieruchomości, w tym także w formule krótkoterminowej.

Projekt nowelizacji przewiduje jednak, że od 2026 roku preferencja podatkowa obejmie wyłącznie najem długoterminowy nieruchomości mieszkalnych, wykorzystywanych na cele mieszkaniowe i wynajmowanych bezpośrednio przez fundację. Wynajem krótkoterminowy, działalność hotelarska czy usługi zakwaterowania zostaną natomiast objęte 19-procentowym CIT. W konsekwencji fundacje, które dotychczas opierały swoją działalność na inwestycjach w apartamenty przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego, będą zmuszone do gruntownej zmiany modelu biznesowego, zwłaszcza że nowe przepisy łączą się z innymi restrykcjami, takimi jak lock-up 36 miesięcy w fundacji, ograniczającymi swobodę dysponowania majątkiem.

Rozszerzenie opodatkowania – CFC, exit tax i struktury transparentne

Projekt reformy zakłada również wzmocnienie mechanizmów opodatkowania fundacji rodzinnych w zakresie ich działalności transgranicznej i inwestycyjnej. W tym kontekście fundacja rodzinna i zmiany w 2026 roku oznaczają przede wszystkim zastosowanie przepisów o zagranicznych jednostkach kontrolowanych (CFC), co sprawi, że dochody spółek kontrolowanych przez fundację będą mogły podlegać opodatkowaniu w Polsce, nawet jeśli nie zostały wypłacone. Przewidziano również wprowadzenie podatku od niezrealizowanych zysków (exit tax) w przypadku przeniesienia aktywów za granicę oraz objęcie opodatkowaniem dochodów ze struktur transparentnych podatkowo, takich jak spółki osobowe czy fundusze inwestycyjne. Kierunek tych regulacji jasno wskazuje, że ustawodawca chce uszczelnić system i ograniczyć możliwości wykorzystywania fundacji do międzynarodowej optymalizacji podatkowej.

Fundacja rodzinna – Przepisy przejściowe i najważniejsze daty

Projektowane regulacje przewidują, że nowe przepisy wejdą w życie z początkiem 2026 roku. Jednym z najważniejszych rozwiązań jest lock-up 36 miesięcy w fundacji, który obejmie aktywa wniesione lub nabyte od podmiotów powiązanych. W pierwotnej wersji projektu wskazywano 31 sierpnia 2025 roku jako datę graniczną, lecz w toku prac legislacyjnych zaproponowano przesunięcie jej na 31 grudnia 2025 roku. Ostateczne brzmienie przepisów będzie miało fundamentalne znaczenie dla planowania strategii majątkowej w fundacji. Składniki wniesione przed tym terminem zachowają korzystniejsze zasady, dlatego drugie półrocze 2025 roku stanie się czasem intensywnego porządkowania i przenoszenia aktywów do struktur fundacyjnych.

Fundacja rodzinna – jak przygotować fundację na zmiany?

Z perspektywy praktycznej rok 2025 jest ostatnią szansą na przygotowanie fundacji rodzinnych do nowych reguł. W pierwszej kolejności należy przeprowadzić szczegółową analizę portfela aktywów i zdecydować, które składniki powinny zostać wniesione przed końcem roku, aby uniknąć objęcia ich trzyletnim okresem karencji. Istotnym obszarem jest również najem i CIT fundacji, ponieważ od charakteru umów najmu będzie zależeć, czy podmiot zachowa prawo do zwolnienia podatkowego. Warto rozważyć zmianę strategii – przejście z modeli krótkoterminowych na długoterminowe oraz dopilnowanie, by wynajem odbywał się bezpośrednio przez fundację.

Konieczne będzie także wzmocnienie dokumentacji i przygotowanie się na udowadnianie charakteru najmu przed organami podatkowymi. Równolegle warto przeanalizować ewentualne zaangażowanie fundacji w struktury międzynarodowe i przygotować scenariusze podatkowe na wypadek zastosowania przepisów o CFC czy exit tax. Działania podjęte w 2025 roku mogą przesądzić o tym, czy fundacja rodzinna i zmiany w 2026 roku staną się szansą na zachowanie efektywności podatkowej, czy też źródłem dodatkowych obciążeń w kolejnych latach.